8.숙박산업 1-2

3. 휴양콘도미니엄업의 이해



1) 휴양콘도미니엄업의 개요



 콘도미니엄(condiminium) 이라는 용어는 con(공동)+ dominate( 소유,지배하다)+IMU(라틴계 명사형어미)의 합성어로서 "일정한 토지가 두 나라 이상의 공동지배하에 있으며, 지배권의 행사 역시 두 나라 이상의 공동지배 통치 또는 공동소유권"을 의미하는 라틴어에서 유래하였다. 따라서 콘도미니엄은 공동소유, 공동지배, 공동통치의 개념적 어원으로 공동소유라는 복합어이다. 

 관광진흥법에서는 휴양콘도미니엄은 "관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 공유자 관광객에게 이용하게 하는 행위를 영위하는 업"이라고 규정하고 있다. 즉 공공건물에 개별적으로 구역별로 소유권을 인정하면서 재산권 행사, 양도, 양수가 가능하고 개인의 소유지만 관리와 시설 정비는 별도의 운영회사가 관리 운영한다. 즉, 1실에 대하여 1명만이 소유권을 갖는 것이 아니라 여러 명의 회원이 소유권 또는 사용권을 공유하는 숙박시설이다. 

 공동소유 형태인 콘도미니엄이 성장하게 된 배경은 국민소득 수준의 향상, 여가 확대, 핵가족화, 수송 증대를 들 수 있다, 유래를 보면 1950년대 이탈리아 중소기업들이 종업원 복지를 위해 공동투자로 호텔을 건립 것이 효시라고 한다. 그 후 1963년 스페인에서 "태양의 해안"이라 불리는 곳에 171실 규모의 토 레저호텔이 완공되는 시점을 기해 유럽과 미국으로 확산하였다. 미국에서는 1960년대에, 일본에서는 1976년에 처음으로 도입되었으며, 국내에는 1979년경 주 보문단지에 최초로 한국콘도가 설립되었다.



2) 휴양콘도미니엄의 특성



 휴양콘도미니엄은 일반 숙박시설과 달리 단순 이용 차원의 관광숙박 시설이 아니라 공동소유 형태의 재산권과 이용권리가 보장되고 관광지에 있으면서도 아파트와 흡사한 구조로 취사할 수 있어 가족 단위의 여행에 적합하다. 또한 각종 부대시설(스키,골프,워터폴,노래방 등) 을 운영하고 있어 레저, 휴양 등 다양한 공간으로 활용된다는 특성을 지니고 있다. 휴양콘도미니엄업의 특성을 운영자와 이용자의 두 가지 측면에서 살펴보면 운영자(사업자) 측면에서는 고정자산 건물, 토지에 의존성이 높다는 것이고 초기 투자비가 많이 들어가는 점이 있고, 점차 경관이 수려한 지역에 건립을 제한(환경단체)하는 경향이 있지만 건설공정이 20% 이상이면 선분양이 가능해 투자비 조기 회수가 가능하다는 장점이 있다. 이용자 측면서 보면 콘도미니엄의 어느 특정 지역의 회원권을 소유하더라도 체인화 되어 있는 경우 타지역 이용이 가능하다는 것이 이점이다. 회원권 매매 상속 시 상속세가 없다는 점 2주택에서 제외된다는 점을 들 수 있다. 

 숙박시설로서의 특성을 살펴보면 휴양콘도미니엄 역시 숙박시설, 다중 이용 시설업이므로 숙박시설이 가지는 일반적인 특성인 고정자본투자에 의한 높은 의존성, 시설의 조기 노후와 년 중 무휴 운영으로 인한 인적자원의 높은 의존성(노무비과다) 지리적 자원에 대한 높은 의존성 이익률이 타업종에 비해 부가가치( EVA)가 매우 낮은 것이 특성이며 단점이다. 휴양콘도미니엄의 숙박시설로서의 특성을 자세히 살펴보면 다음과 같다. 



(1) 고정자산(건물)에 높은 의존성



 콘도미니엄은 일반적으로 고정자산(건물)에 대한 의존성이 타 업종에 비해 크다고 볼 수 있다. 일반 제조업은 상품과 같은 제품, 기술 등의 유동성 성격의 자산 의존도가 큰 데 비해 건물 전체가 투자액의 70~80%가 되는 것이 일반적이다. 따라서 시설 규모가 콘도미니엄의 자산 가치에 결정적인 영향을 준다고 볼 수 있다. 



(2) 시설의 조기 노후로 인한 수선비 과다 지출



 콘도미니엄은 특정인만 사용하는 시설이 아니고 다중 이용시설이므로 다중의 고객사용에 따른(파손) 시설의 노후화가 급속히 진행된다. 따라서 관리회사는 시설보수, 가구 비품 교체로 특별 수선유지비가 과다하게 지출되는 단점을 갖고 있다. 



(3) 년 중 무휴 운영, 인적자원 의존성 특성



콘도미니엄업은 365일 년 중 무휴 운영으로 고객에게 서비스를 제공하는 숙박시설이며, 노동집약적 사업이기도 하다. 기계적으로 운영하기에는 타 업종에 비해 매우 제한적이므로 인적 노동력이 많이 필요한 업종으로서 운영자 측면에서는 과다한 노무비 지출로 운영수익을 내기가 어렵다. 반면에 고용자 입장에서 보면 많은 인력의 고용 창출 효과가 큰 업종이라고 할 수 있다.



(4) 지리적 ·자연적·환경적 자원 의존성이 높음



 휴양콘도미니엄업은 주로 건립 대상 지역을 살펴보면 관광지, 휴양지, 국공립공원 등 유원지, 기타 자연경관이 수려한 지역을 선정해야만 분양 및 운영에 도움이 되므로 이러한 지리적 자원에 대한 의존성이 컸지만 제한적이기도 하다고 볼 수 있다. 



(5) 객실 이용 시 이용 일수에 대한 제한



 콘도미니엄 상품(객실)은 당일 소비(가동,투숙)되어야 하는 상품으로 보아야 한다. 콘도에 있어 현재 사용되지 않는 객실은 미래의 판매를 위해 이원 되는 이월상품으로 보아서는 안 되고, 이를 해소하기 위한 노력이 가동률 상승을 기하는 것이다. 또, 객실에 대하여 공동 소유권을 갖게 되므로 각자의 지분에 따라 년간 사용 일수가 제한된다. 



3) 콘도미니엄의 분류



(1) 소유 형태에 의한 분류



 콘도미니엄은 회원의 소유 형태에 따라 공유제(ownership)와 회원제(membership)로 분류하기도 하고 건축양식 등의 특성에 따라 건설되는 지역에 따라 구분할 수 있다. 공유제는 회원이 콘도미니엄에 사용권과 지분소유권을 모두 갖고 분양회사는 공유제 회원에게 분양(매각)하여 지분소유권을 모두 갖고 분양회사는 공유제 회원에게 분양(매각)하여 지분소유권을 양도하는 것으로 일명" 등기제"라고도 한다. 회원제는 소유권은 없지만 갖고 운영사는 회원제 회원에게 입회금과 같은 반환성 무이자 장기 부채를 받고 콘도 시설을 이용하도록 권리를 부여한다. 입회 기간은 대개 (7년~10년) 회원제와 공유제의 경제적 측면에서 보면 공유제는 재산권 보장이라는 장치가 있으나 취득세, 재산세 등 각종 세금을 납부해야하고 비과세인 회원제에 비해 취득세(분양가)가 높게 책정된다, 이용방식에 의한 분류는 구분소유방식, 시분할방식(timeshare)으로 구분한다. 



(2) 건축양식에 의한 분류



콘도미니엄은 우선 아파트형 구분되는데 최근에는 타워형 건축 형태로 변화하고 있다. 먼저 아파트의 경우 운영상에 비용이 많이 드는 반면 연립형은 규모를 10실 내지 20실 단위로 건축하며 성수기 수요에 따라 신축적으로 운영할 수 있는 장점이 있다. 별장형은 1실 내지 2실 규모의 독립가옥으로 건축하여 운영하는데 이용자에게는 보다 조용하고 쾌적하며 독립된 공간제공이라는 데서 만족감을 더 해준다는 점이 장점이라고 할 수 있다. 



(3) 기능에 의한 분류



 콘도미니엄업은 다른 시설과 달리 그 기능이 독특하며 주된 목적이 여가생활 및 관광숙박시설로서 사용 목적이 있다. 우선 리조트 형 콘도미니엄은 휴양과 레저가 주목적이고 일반적으로 다양한 레저시설을 갖춘 리조트 단지 내에 건립된다. 관광 콘도미니엄은 자연과 천혜의 조화를 이루는 곳에 건립되어 가족 단위 휴가를 보낼 수 있는 형태로서 건강과 휴양의 기능이 강조되는 콘도라 할 수 있다. 위 두 가지 유형에 비해 상대적으로 단순한 레저활동을 목적으로 하여 숙박시설의 기능이 강조되는 형태로 하계휴가스키시든)와 밀접한 관계를 지니며 해안이나 산악에 위치한다. 



4) 휴양콘도미니엄업 현황



 최근 여가에 대한 관심이 높아지는 것과 맞물려 콘도는 고급화, 대형화 되는 추세이다. 또한 단순히 숙박 기능을 위해서 유명 관광지에 콘도만 단독으로 세워졌던 1980년대 후반과는 달리 1990년대 중반 이후부터는 국내의 대기업이 콘도사업에 참여하면서 콘도 이외에 골프장 등을 갖춘 복합형 종합리조트 산업으로 발전하고 있다.

 2009년 말을 기준으로 전국에는 164개의 휴양콘도미니엄이 운영 중이며, 강원도 55개 업체와 제주도에 37개 업체가 운영되어 강원도와 제주도에 많은 휴양콘도미니엄이 운영되고 있음을 알 수 있다.